一、基本情况

南锣鼓巷位于北京中轴线东侧的交道口地区， 北起鼓楼东大街，南至地安门东大街，宽 8 米，全长787 米，于元大都同期建成。这是北京最古老的街区之一，已有 740 多年的历史，也是我国完整保存着元代胡同院落肌理、规模最大、品级最高、资源最丰富的棋盘式传统民居区。南锣鼓巷南北走向，东西各有 8 条胡同整齐排列着，呈“鱼骨状”，延续自古以来的“棋盘式”格局。

雨儿、福祥、蓑衣、帽儿四条胡同位于南锣鼓巷西南部，共有院落 118 个，其中直管公房院落 57 个、私房院落30 个、单位产院落31 个，房屋建筑面积4.04 万平方米，户籍居民 1800 余户。为深入贯彻落实习总书记视察南锣鼓巷重要指示精神及北京城市总体规划要求，2015 年 8 月由东城区区属国有企业北京京诚集团作为实施单位，启动南锣鼓巷四条胡同修缮整治项目，加强对老城风貌的保护，改善居民居住的环境。在实施过程中，东城区加强探索新时期老城保护更新的新模式，项目首次提出“申请式”腾退及改善概念，将外迁和留住的选择权交给居民选择。完成居民自愿腾退后，针对院落更新提出建设“共生院”的理念，并在四条胡同项目中试点实施。2019 年，项目启动四条胡同的共生院改造并陆续完工。项目坚持规划引领、精细设计，注重文脉传承与恢复性修建，关注留住居民，让老胡同居民过上现代生活，是新时代老城保护更新的重要案例。

二、实施成效

项目采取城市有机更新理念， 定位为修缮、整治及提升项目，最大限度拆除影响历史风貌的违法建设，严格保护院落规制和传统格局，有序实施保护更新和渐进式修复，切实做到在保护中发展，在发展中保护，让城市留住记忆，让人们记住乡愁。

通过自愿式申请腾退，四条胡同共 452 户居民选择外迁方式，占总户数的 29%。外迁居民人均居住面积由 7.9 平方米提高到 36.89 平方米，居住条件得到根本改善。留住居民通过申请式改善，装配了厨卫浴设施，解决了如厕难、洗浴难的问题，实现了“下厨不出户、如厕不出院、洗浴在家中、储物有空间、晾晒有设施、院内有绿化”，过上了老胡同的现代生活。

坚持恢复性修建，倡导老物件、旧物料的再利用， 恢复了胡同、院落与街区的传统风貌，留住了老北京的乡愁和记忆，是老城房屋修缮技术导则形成的重要案例基础。

腾退房屋优先植入公共服务和文化交往，营造建筑共生、居民共生和文化共生的场景。坚持共建共治共享，围绕居民关心的生活改善、停车治理、公共服务等问题，开展协商议事，实现畅民意、凝民心、汇民智、聚民利。

项目提出“申请式腾退”、“申请式改善”、“共生院”理念，并持续在实施过程中丰富完善， 为新时期历史文化街区保护更新提供了新的视角和模式，也为北京市研究制定申请式退租及恢复性修建政策提供了实践经验。

三、创新经验

1.创新“申请式”模式，把选择权交给居民

项目发挥党建引领作用，成立联合党委和 8 个群众工作组，深入做好群众工作，将居民意愿贯穿项目政策制定、规划设计、修缮施工等各个环节，真正体现民意民智，打造让居民满意的民心工程。为居民提供一张多样化的“申请式”自选“菜单”，回应居民不同愿望和要求，定向安置、货币补偿、平移置换还是留住改善，居民自己说了算。为做好留住居民的“申请式”改善工作，该模式提供了至少5 种改善方式供居民进行选择，真正让外迁腾退的居民走得顺心，让留住改善的居民满意。

2.提出“共生院”理念，推动建筑、居民、文化共生

针对申请式腾退后的“大杂院”难题，提出建设“共生院”的模式，将腾退出来的空间进行重新设计，植入的功能模块和老胡同的传统建筑形成一种建筑共生。引新居民入住，和原住民做邻居，形成居民共生。传统的院落居住文化与当代居住文化融合形成文化共生，保留老胡同居民之间的亲近感。 

3.探索“设计平台”架构，探索多元共创 工作路径

创新搭建规划设计平台， 加强规划引领、整体统筹，成立设计工作营和古建顾问专家组，提出技术导则、提供技术支持、进行整体把控，在此基础上邀请多家业界优秀设计团队参与院落设计，最大限度保护街区的历史风貌，提升公共空间整体环境，实现和而不同、共同创造。

4. 开展“人性化”设计，满足居民实际使用需求

坚持规建管统筹，整治和提升并重，先地下后地上，开展排水系统改造、电箱消隐、公共空间提升、胡同不停车、公共服务补足等街区连片的整治提升。聚焦居民尤其是留住户的生活需要，分类施策，强调实用性，通过提升“厨、储、卫、浴、光、亮、停、绿、排”九个方面，精细化制定院落修缮设计方案、厨卫浴模块设计方案、庭院绿化方案等，做到“一院一策、一户一设计”。

5.开展“ 保护性修缮” 与“恢复性修建”，恢复传统风貌

根据风貌保护要求和居民实际需求，确定“整体规划、织补功能，还原规制、精细修缮，修旧如旧、保护风貌，分类施策、改善民生”的工作原则， 充分听取古建专家意见和建议，组建 3 支具有古建修缮资质的施工队伍，严格把控工艺和材料做法， 最大限度保留院落胡同原有肌理、格局和老物件， 真正做到修旧如旧，以绣花的功夫细心打磨，切实保护胡同肌理和院落风貌。

6.推动形成共治共享的社区治理模式，激发社区活力

设置胡同居民聚会的“槐香客厅”，居民议事协商、调解邻里矛盾、团队会议的“议商暖阁”， 居民轮流值班提供各种服务的“值年小站”，青少年家庭及代际互动类共享空间的“文馨书馆”，展现胡同修缮整治历程与成果的“琢玉学堂”等公共活动空间，坚持“居民的事居民议，居民的事居民定”， 切实打造共建共治共享的社区治理格局。