一、基本情况

菜市口西片城市更新和老城保护项目位于西城区牛街街道，项目范围北起广安门内大街，南至法源寺后街，西起教子胡同，东至枫桦豪景。项目占地 6.5公顷，建筑面积 5 万平方米。菜西项目位于新版北京总规中的“宣西 - 法源寺文化精华区”之内，是宣南文化主要承载地。原为危改一级开发项目，2019 年 1 月，经西城区政府批准菜西项目转为老城保护和城市更新的试点项目，成为北京市首例申请式退租试点，开展申请式退租、恢复性修建、环境整治及经营管理工作。项目实施主体为北京金恒丰城市更新资产运营管理有限公司。

2021 年 6 月份，建信住房北京公司与项目实施主体金恒丰签订《菜市口西片老城保护和城市更新项目房屋租赁院落合作协议书》，促成培育胡同16 号“共生院”焕新为“新整院”，标志着全市首例“申请式换租”模式的落地。

二、实施成效

菜西项目通过申请式退租、申请式改善、申请式换租、恢复性修建实现片区更新改造，预期将达到以下成效：一是通过持续、有序的实施街区修补和有机更新，补充完善城市基本服务功能，改善老城区市政基础设施，提高居民居住品质；二是通过人口疏解和拆除违法建设，降低老城人口密度和建筑密度，保护老城风貌；三是为片区内原有未参与到腾退政策的居民、最后遗留在片区、四合院内的少数居民提供改善居住空间的新选择；四是挖掘属地文化，通过恢复性修建和后期经营，传承属地宣南文化特色，形成具有传统文化特色的精品街区； 五是通过企业市场化运营探索可持续、可复制的老城保护模式。

三、创新经验

北京市首例申请式退租的试点工作是金恒丰公司在菜西片区进行城市更新的第一站，以此为起点，菜西片区打造了一种生态和商业双向延长的可持续发展模式。该模式可极大改善居民居住环境、促进老城保护、提升公共设施品质，利用空间布局多元商业业态。

1.解决遗留问题，实现多方共赢

菜西项目作为一级开发项目，曾经陷入拆迁停滞片区无人管理的局面，金恒丰公司接手后，解决遗留问题，并在全市率先启动了“申请式退租”模式，即住在平房区直管公房的居民可以按照个人意愿，退还房屋使用权，并获得补偿及安置。作为北京市首个申请式退租项目，菜西片区又率先启动申请式改善工程，金恒丰结合居民意愿实行“一院一策、一户一设计”推进申请式改善，打造新型共生院， 厨卫浴进屋，大大改善了居民的居住条件，升级了院落公共设施，优化了公共空间。通过申请式退租、申请式换租、申请式改善、共生院落建造，实现了属地居民、入驻商户等多方共赢，也实现菜西片区有机持续更新。

2.优化公共环境，彰显文化内涵

金恒丰公司入驻菜西项目以来，对片区的每条胡同、每座院落、每户居民都进行了深入、细致的跟踪调研，不断调整方案，尽量满足居民诉求。菜西项目公共空间设计理念是重塑历史街巷活动空间。补充公共设施，用存量空间和增量空间资源，拓展公共活动和交往空间。多种方式补充公共绿地空间， 如街口布置公共绿地，提升社区形象；因地制宜打造精品口袋公园，以提升景观绿化。增设兼具艺术性、生活性的城市家具小品，营造宜人的城市空间环境和丰富的公共空间体验。优化市政交通设施，提高公共空间的可达性和利用率，并实现与周边环境的良好衔接与有机融合。充分挖掘文化内涵，在保护好历史风貌的同时，鼓励历史街区及建筑有机更新和公共性使用，让公共空间成为传承历史文脉、彰显文化特征、提升文化品位的城市橱窗 , 让老百姓记得住乡愁、找得到老北京记忆。

3.开展银企合作，院落整体运营

鉴于整院经济价值较高，但形成的整院数量较少这一问题，金恒丰公司深入开展银企合作，促成院落整体运营。2021 年 6 月，金恒丰公司与中国建设银行子公司建信住房北京公司签署《菜西项目房屋租赁院落合作协议书》达成全市首例 “申请式换租”模式落地，打通共生“死结”。将院落剩余居民通过房屋租赁置换方式迁至改造好的空间居住，再对腾出的完整院落进行整体修建。提升了原住户的居住品质，也促成了院落整体改造和运营，大幅提升了院落的经营价值。

4.创新招商工作，激活商业氛围

城市更新作为新型业务模式，项目受困于规模效应，存在拆迁遗留项目的无热度、无商业氛围的共性问题，并且前期投入成本高，经营利润较低。面对诸多问题，菜西项目多途径创新推动招商工作， 激活片区商业氛围。一是建设与经营相结合，立标杆拉招商。通过分期推进的方式，由少量院子引入标杆业态逐步影响后期院落业态经营方向，提升整体片区商业活力氛围，并根据院落及房屋的不同形态，以多业态、多种类、多模式、多客户群体的经营方式推进。二是建设与宣传相结合，树热点拉招商。结合项目建设的推进，定期进行活动策划及营销宣传， 通过文化交流搞活氛围，炒热焦点、网红打卡点， 以宣传带动招商。