一、基本情况

北京市朝阳区劲松街道劲松北社区为改革开放后第一批成建制住宅，总占地面积 26 公顷，有居民楼 43 栋，项目涉及总户数 3605 户，老年居民比率 39.6%、其中独居老人占比 52%，配套设施不足，生活服务便利性差，居民对加装电梯、完善无障碍设施、丰富便民服务、提升社区环境等呼声很高。为了改变这种情况，朝阳区开始尝试引入社会资本，在通过征求民意、社会招标、洽谈协商等环节之后，2018 年 7 月朝阳区劲松街道与社会资本愿景集团签订战略合作协议，共同推进劲松北社区改造更新工作。项目总投资 7600 万，其中政府财政投资 4600 万，社会资本投入自有资金 3000 万元，打造出“区级统筹，街乡主导，社区协调， 居民议事，企业运作”的“五方联动”劲松模式。

二、实施成效

 通过以“一街”（劲松西街），“两园”（劲松园、209 小花园），“两核心”（社区居委会、物业中心）， “多节点”（社区食堂、卫生服务站、美好会客厅、自行车棚、匠心工坊等）为改造重点的示范区和一二区公共区域进行改造，围绕公共空间、智能化、服务业态、社区文化四大类 16 小类 30 余项专项作业实施改造。搭建多方共建共商共治平台，引进长效物业管理，开展丰富的社区活动，补齐社区短板， 建设成为环境优美、服务便民、治理有序、居民和谐的完整社区，切实提升居民的居住环境和生活质量。在物业管理情况方面，愿景旗下物业公司在 2019 年 8 月以“双过半”确权方式入 驻劲松一二区后， 在通过 4 个月“先尝后买期”，于 2020 年 1 月启动收费工作，2020 年度物业费收缴率达 82.16%， 2021 年度达 85.42%。

三、创新经验

“劲松模式”是北京市坚持党建引领、人民中心，由政府和市场力量高效联动提升老旧小区改造质效的重大创新成果，以引入社会资本参与老旧小区改造的率先实践，为促进首都超大城市高质量发展提供了重要路径探索。

   1.探索公共产品与市场机制系统集成

目前我国老旧小区改造资金来源主要为财政资金，目的是保障居民居住安全的公共产品。面对量大面广的老旧小区改造任务和居民日益提高的美好生活追求， 依靠政府持续增加投资难以为继。劲松项目通过政府保基本、兜底线，社会资本投提升、促完善与引导居民受益付费有机结合，为建立老旧小区更新利益平衡和成本分担机制进行了富有成效的率先探索。

  2.探索党建引领、多元参与机制

突破老旧小区改造的工程思维和工作范式，在党建引领下实现项目建设“行有所依”、各方“力出一孔”。区级层面建立“区级统筹、条块协同”领导机制；街道层面依托“街乡吹哨，部门报道”和“民有所呼、我有所应”制度支撑，建立“五方联动” 工作机制，有助于政府、企业、居民各方目标趋于一致、诉求高效协同；社区层面建立社区党委牵头，居民党支部、企业党支部等参与的社区“党建 共同体”，让党的领导优势在老旧小区改造和治理中 得以充分展现。

  3.探索“微利可持续”市场化模式

将处于沉睡中的社区现有存量低效利用空间“唤醒”，作为社会资本投资回报的重要收益平衡资源，区、街道授权企业对社区低效空间约 1468平方米进行改造提升并享有长期运营权，目前已在经营的业态有基于居民调研及需求改造设立的美好邻里食堂、美好理发、匠心工坊、便民菜站和百年义利副食店，企业通过落地与民生相关的社区服务业态，以及政府、街道的购买服务补贴，逐步收回成本、获取收益。低效空间的唤醒利用，一定程度上促进了政府“资产”向“资本”“资金”的转化， 也有利于促进有社会责任感和服务能力优势的企业扎根基层、建立新型的“盈利模式”。

  4.探索老旧小区系统更新

打破设计、施工、运营等各环节的割裂状态， 以运营和服务为目标的质效考量标准，从而形成老旧小区硬件改造、软件提升的系统方案。“软硬兼顾”“一张蓝图”干到底，实现老旧小区改造的多维政策目标。“软硬兼顾”促进了以改造为契机、系统解决老旧小区长效运营服务问题，也促进了老旧小区改造项目组织运行模式的创新优化，招标方式也从工程为主转向为包含更多“软硬兼顾”要求和运营服务的内容。

  5.探索老旧小区管治机制

落实共同缔造要求，居民全程参与老旧小区改造和治理过程，诉求更多得到满足，共商共建共治社区氛围更加浓厚。采取“双过半”法定途径，通过政府适度扶持、企业多种经营、居民收益付费等综合方式，逐步建立起老旧小区长效服务“自造血”机制，促进破解老旧小区缺少专业化物业服务问题，在基本物业服务的基础上做好社区综合服务，持续推进“物业＋ 为老”项目服务机制建立及落地运行，将物业全天候响应、维修、保洁、商户管理和社区居家养老服务有机结合起来，形成集约高效的社区为老服务机制。同时，服务企业主动纳入党建引领社区治理体系， 有效补充社区服务力量，也让基层党政从承担“物业” 服务职能向监督管理本责转变。