一、基本情况

真武庙五里3号院位于西城区月坛街道，建成于1981年，存在着大多数老旧小区的“通病”：楼体外立面老化破损、基础配套设施老化、公共空间缺失、无专业物业管理等等，自住率仅为49%。所在小区紧邻金融街、西单商圈，周边教育、医疗、文化资源丰富，附近大量就业人群有租房需求，然而楼内基础条件难以满足此类人群的租住需求。

在西城区住房城乡建设委的指导帮助下，实施主体以真武庙五里3号院作为试点，探索全市首例“租赁置换”老旧小区改造模式。项目对小区室内外环境进行了系统整改，包括小区安防设施完善、楼道线缆规整、屋顶防水重新铺装、公区功能合理规划等。采用“租赁置换”签约进行户内改造，并通过后续持续运营，促进区域职住均衡。

二、实施成效

“租赁置换”是在开展过程中结合社区环境、居民诉求、周边情况等因素，通过提供多种置换方案实现原住居民的腾退、引入社会资本对小区基础设施建和公共环境进行有效治理，在全市率先打造出老旧小区改造与建设新型租赁社区相结合的创新模式。一是通过租赁置换，解决原住居民想改善居住条件“出的需求，二是通过改造提升居住环境，解决金融街店边高端人才就近居住“入”的需求，三是实施改造后降低了居民投诉，解决属地政府、街道、社区的“痛”点;四是项目微利可持续，可实现社会企业“盈”的需求;五是通过创新老旧小区改造模式，形成可复制可推广、可持续的方案，实现了政府部门“促”的要求。

三、创新经验

1. 创新模式，住有所乐

愿景集团与建信住房结合各方实际情况，探索创新租金置换、改善置换、养老置换等多样化“租赁置换”方案，获取老旧小区房屋的长期租赁权并对业主进行了妥善安置。租金置换——主要针对以获取租金为主要需求的业主，按照市场化价格向业主支个租金;改善置换——针对需要改善居住品质的业主,通过租赁平台提供稳定的改善置换房源，辅以免费的找房、搬家、保洁增值服务;养老置换——针对需要养老服务的老年业主，提供可选养老机构，同时帮助有需求的老年人置换到距子女更近区域让子女们更加放心;特殊置换——主要为保障特殊困难业主基本生活需求，整合街道、福利部门等多方力量给予特殊支持。

2. 政府支持，社会参与

真武庙五里项目推进过程中，区住建委、街道和社区等多次召开会议、协调引导，聚焦小区改造问题帮助解决实际困难。资金问题是老旧小区改造的关键建信住房发挥资金优势，与愿景集团对项目租赁改造进行合作，在有关部门的大力支持下，以突出改造和置换联动为主要动作，以市场化租赁为主要手段，以租赁运营收入为主要盈利点，实现老旧小区改造的“微利可持续”模式。

3. 焕然一新，功能提升

真武庙项目外部环境“旧颜换新貌”，在充分调研居民需求的情况下，对院内公区进行了修缮升级，粉刷清洗楼本体、规整线缆和空调机位、修复楼内下水和屋面防水、更换护栏、设置人车分流的智能门禁等,同时规划了院内停车位，增设户外晾衣、电动车充电、智能快递柜、共享会客厅等配套设施。与此同时，街道社区发挥党建引领、“吹哨报到”的作用，推进基层党建和社会治理，领导物业服务管理到位。

4. 疏整促，双提升

建行北京市分行、建信住房充分发挥住房租赁战略优势，与愿景集团共同探索出了租赁置换、更新改造、专业运营的“三步走”方案，助力改善老旧小区房屋质量，优化区域居住平衡，通过“租赁置换”，社区内原本的高龄老人找到了向阳、面积大、养老设施更方便的住所，而置换出的房间，通过重新装修，不仅住起来更加温馨舒适，更杜绝了“群租”的风险，吸引了许多附近商务区就业的年轻人。同时，分行也在改造过程中探索出“城市更新+住房租赁”的新金融服务模式，立足老旧小区改造痛点，发挥国有银行的金融及住房租赁优势服务民生，助力首都核心城区“疏整促”专项行动，实现人居环境和城市品质整体“双提升”。