一、基本情况

北京中粮广场位于东长安街沿线建国门内大街8号，隶属于中粮集团，建于1996年，总体量12万平方米，分为A、B、C三座，其中A、B座为写字楼，C座原为主打高端家具销售的购物中心，其面积6万平方米。2015年9月起，中粮广场团队响应北京市疏解非首都功能、促进产业升级的有关政策号召，以发挥央企示范表率作用为己任，对C座进行“商改写”升级改造，形成以四项建筑创新、两大空间打造、一大体系创建为核心的空间+社群+服务的写字楼生态圈，历时227天的改造于2017年5月重装亮相，率先提出3C智慧办公服务理念并落地复制，成为城市更新中通过“腾笼换鸟”引导产业转型升级的行业新标杆和首批受益者。

二、实施成效

中粮广场改造整体目标为国际金融贸易大厦，将客户类型锁定为金融、文创和商服三大类，通过调整业态配比，增加入驻企业幸福指数和满意度，实现腾笼换鸟、产业升级。同时考虑中粮广场地处长安街、北京站及海关家属院交汇处，通过“以品质带动商务社交、以生活诠释办公体验”的配套商业理念，营造既能满足写字楼租户办公需要、又面向周边居民周边企业为主体的固定客户群，以会员、社团为介质，通过人与空间、人与人的互动，与政府机构联动打造中粮广场大社区群体，形成以中粮广场为中心辐射周边人群的微生态圈，从社群中寻找更多的盈利模式，为入驻企业提供更好的创业发展空间。

中粮广场改造设计方案围绕着传承和创新的融合与突破，延续老建筑带来的归属感并释放建筑既有的潜能，改造后的中粮广场达到美国LEED金级及中国绿色建筑二星标识认证的标准，成为时尚建筑艺术和甲级高端写字楼完美结合的现代办公模式的典范中粮广场在业态和建筑空间上焕然一新的同时，还实现了楼宇价值提升和业绩增长，改造后的C座区域出租率94%，远超行业40%-50%首年出租率的平均水平，改造区域平均租金提升超过200%。目前，中粮广场入驻企业140多家，已有IDG资本、博时基金罗克韦尔等一批金融科技企业入驻，整体出租率达92%，实现了腾笼换鸟、产业升级，并助力整体租金及营业收入的提升。

三、创新经验

通过中粮广场C座改造项目，中粮广场团队更坚定地认为城市更新不是推倒重来，而是要通过城市管理者、城市运营商及客户理念上的转变，在保留建筑文化底蕴的同时通过空间改造、布局优化、智慧运营等手段去开拓未来美好办公生活新模式。

1. 不断创新探索，创立改造“十步法”

有别于新建物业，中粮广场C座改造工程难度较大（存在旧改经验匮乏、运营期改造、图纸老旧等诸多问题），因此在启动改造工程之前，公司组建了一支包含设计、工程、招商、运营、物业、推广及预算合约等在内的26人专业团队。团队针对旧改项目的特殊性建立了“十步法”项目管理体系，形成财务测算、精准定位、前期报批、商户清退、设计规划、施工组织、配套商业、智慧运营、业绩汇报、复盘回顾管理闭环，既可以实时监控每一个环节，又可以在发现问题时及时进行上游追溯，从而实现整个体系的不断优化，如期保质完成楼宇改造。

2. 打造3C运营服务体系，为租户发展注入活力

中粮广场以“绿色、健康、智慧”为发展理念，通过构建不同主题办公空间、多种生活配套设施以及科技智能服务平台，创造具有人文感、艺术感、运动感、科技感的愉悦办公体验。团队在“空间+社群+服务”的基础上，以“两个空间、一个体系”为核心，搭建了3C运营服务体系，即自有写字楼配套品牌“中粮生活”美食集（COFCOLife）、中粮首家主题型共享办公空间（COFCOFantasy）和写字楼资产管理服务智慧运营平台“Coffice管家”，三者联动形成办公生活生态闭环。

3. 延伸党建，社区融合，为社群生态添加助力

在东城区政府的帮助下，中粮广场通过举办社区活动承担了非公党建的宣传点工作。2017年7月18日，东城区政府正式授牌中粮广场成立“非公党建孵化器”，服务于全楼非公党建企业。同时，中粮广场积极打造共生共融共建共享的社区生态，将丰富多彩的社区活动融入3C体系。

下一步，团队仍将持续创新、不断改进，完善智慧运营体系、优质配套服务、共享办公空间模式，履行央企社会责任，树立中粮写字楼品牌，加强央地协同合作，通过管理输出、楼宇收购等形式，创造城市更新经验案例，服务于首都产业转型升级，推动区域经济高质量发展。