一、基本情况

该项目位于亦庄新城核心区景园街 8 号，用地面积 2.1 公顷。原为达涅利公司的冶金设备生产基地， 2015 年该企业搬离后长期空置，2019 年北京亦庄城市更新有限公司以回购方式进行盘活更新。项目作为经开区探索“工业上楼”的城市更新典型案例，聚焦生物医药领域，以拆除重建方式建设绿色智能国际化的摩天工厂，实现以产业升级为核心的城市有机更新，助力经济高质量发展。

二、实施成效

提升土地效能。结合生物医药产业发展需求，坚持土地集约节约，以拆除重建方式建设工业上楼的国际化摩天工厂，极大地提高了土地利用效率，实现资源的集约利用和配置优化。

助力产业升级。落实经开区的产业发展规划，针对性打造生物医药行业的专业性空间，实现产品设计与产线工艺的高度匹配，建设一站式生物试剂和生物技术服务平台，打造生物医药创新服务型综合园区，完成由冶金生产向生物医药产业的更新升级和完美蜕变。

落位上市企业。在管委会的统筹下，项目引入上市企业义翘神州落位天空之境产业广场，且于2023 年初交付使用。义翘神州作为经开区培育的本土企业，于 2021年 8 月登陆深圳证券交易所创业板，是入选科技部“现代服务创新发展示范企业”的唯一的一家生物技术企业。到2025年，项目预计可实现产值8.2亿元，税收8200万元。

三、创新经验

1.坚持“工”改“工”和土地集约节约，建设

土地资源是产业发展的关键要素，经开区作为高精尖产业主阵地，在城市更新过程中始终坚持“工” 改“工”，要求存量产业用地高起点、高标准循环利用。在管委会的统筹下，项目坚持工业用地用途不变， 以拆除重建方式建设摩天工厂，让企业在高楼大厦里进行工业生产，最大化发挥土地资源价值，成为经开区极具现代化、国际化的产业新地标。

2. 探索“工业上楼”，实现一栋摩天工厂就是一个产业集群

通过预留吊装口、卸货平台，设置独立的货运、客运交通系统等方式，解决垂直交通问题，实现人 - 车 - 货 - 设备的独立分行、高效运转。项目在有限空间建设涵盖研发、中试、生产及配套服务为一体的产业综合体，通过设置混合立体化功能布局和无界共生的垂直产业空间链，推动产业生产方式和创新互动关系变革，实现生物医药领域企业聚合式发展，最终实现一栋摩天工厂就是一个产业集群。

3. 遵循“产业是核，空间是壳”的规划理念，打造医药产业专业空间载体

项目聚焦生物医药产业的特殊需求，标准层层高达到 6 米，承重达到 800 公斤/ 平方米，每层预设设备平台和废水废气处理系统，配套集中式危废暂存库、医废垃圾房等专业空间，可以完全满足生物医药领域企业的特殊工艺需求、容纳各种生产的可能，实现产品设计与产线工艺的高度匹配。为了满足不同发展阶段、不同规模企业对空间的个性化需求，项目采用模块化设计，单层面积约 8000 平方米，最小单元约 2400 平方米，可以按照企业对空间的实际需求进行横向、纵向的自由分割和组合。

4.贯彻“三生”理念，建设绿色共享园区

项目打造了生活、生产、生态三生共融的产业化社区。在生活方面，项目提供 6600 平方米的生活配套和 1500 平方米的公共服务配套空间，建设园区智慧餐厅、共享健身、文化活动站等生活配套设施。在生产方面，建设展示中心、报告厅和共享会议室，提供多样化完善的产业服务。在生态方面，从节能、节水、节材三大方面入手，利用原厂区拆除的构筑物打造特色景观，保留工业遗迹和建筑垃圾的循环使用， 达到国家绿色工业建筑设计标识二星级水平。在保障高端人才品质化生活需求和精致化办公体验需求的同时，提供全过程、全天候、全方位的服务，塑造开放共享、活力宜人的园区空间。

5.创新融资模式，破解城市更新融资难题

项目成功获批经开区首单“城市更新贷”，解决城市更新项目持续时间长、投资金额大、经营回收慢的融资难题。该项贷款突破传统固定资产融资限制， 一方面贷款范围涵盖项目回购及更新改造阶段，充分提高授信额度和授信年限，节省时间和资金成本；另一方面通过“信用 + 抵押”的增信方案完成前置审批， 大大提前了用款时点，节约自有资金投入；实现了额度高、利率低、年限长、审批灵活等适配性特点，是北京市场化城市更新融资模式的创新。