一、基本情况

该项目位于朝阳区劲松一区 114 号，始建于1978 年，为 6 层 4 单元框架轻板实验楼，涉及居民66 户 (3 户承租 )，存在保温隔音差、居住环境差等问题，市民意见集中，并且该楼危险等级为 D 级， 存在巨大安全隐患。2021 年作为北京市危旧楼房改建试点项目启动，由北京市第五建筑工程集团有限公司负责实施。项目原建筑面积 3988.78 平方米，重建后建筑面积 5201.58 平方米，包括地上 6 层原址重建， 地下新增 1 层用于便民服务，并于 2023 年 6 月正式竣工并交付居民。更新后实现建筑面貌焕然一新，居住安全得到保障，群众生活品质大幅提升。

二、实施成效

房屋安全得到有效保障。原 114 号楼楼体歪斜、外保温层脱落，楼内设施陈旧、线路老化，房屋危险等级高，居住安全隐患大，但由于特殊结构无法实现传统抗震加固和其他改造。通过拆除重建，新 114 号楼为现浇混凝土结构，楼体抗震性、安全性、耐久性和建筑承载力大幅提升，同时为后续楼内结构设计提供了更多灵活性，给予居民更强的安全感。有限空间合理规划。该项目紧邻东三环、地铁10 号线和垂杨柳医院，且原楼本体紧邻红线，项目拓展空间极度受限，为了能够更好地实现楼体建筑面积扩大，通过优化整体设计方案，深入研讨规划条件，最终实现在不影响周边建筑原有日照条件的同时又极大的提升了地上空间，给予居民更大的获得感。舒适宜居得以充分实现。原 114 号楼多数户型

无客厅、个别户型卫生间、厨房不足 1 平方米，楼内无电梯，老人常年面临“下楼难”的问题，残疾人更是出行受困。重建后的 114 号楼每单元新增一部内置电梯和无障碍设施，联通“最后几节台阶”，解决老人和残障人士“下楼难”和“出行难”问题；平均每户增加建筑面积 7.7 平方米，所有户型结构均有极大改善，均实现“有客厅化”“小卧室大客厅”的结构更加符合现代居住标准；所有窗户采用“三玻两腔”设计，既提升建筑节能效果，又满足其临三环路的高品质保温隔音需求；所有纱窗均采用金刚纱窗， 提升使用耐久性和婴幼儿居住安全，居室门预留铺砖距离，减少居民后期拆改麻烦。阳台预留上下水管道，可实现居民放置洗衣机、烘干机等现代化家居需求， 给予居民更多的幸福感。

房屋管理推向市场化。通过拆除重建的契机，3 户承租房在拆除前完成房改购房，66 户居民产权均实现市场化，安居工程大产权的历史问题得以解决；后续房屋管理推向社会移交专业物业公司，实现专业化、市场化和社会化，更好地减轻政府负担、对接居民诉求。

三、创新经验

1.开创危旧楼房改建成本“四方共担”的可复制模式，践行了民生工程微利可持续理念

该项目为北京市首例改建成本采取政府、产权单位、社会资本、居民“四方共担”模式的危旧楼房改建项目。出资原则为：在政府固定出资标准的基础上，产权单位主动承担社会责任率先出资；居民按照原面积承担除政府和产权单位补助之外不足的部分、新增面积按照不低于综合改建成本的标准出资；新增地下一层作为便民服务空间，引入便民服务业态，由社会资本投资、运营，该部分成本单独核算，不计入综合改建成本，规避居民出资争议、减轻居民负担的同时，也明晰了社会机构出资方的成本，使其充分行使权利与承担义务，保障各方权益，实现微利可持续。

在资金平衡方面，该项目秉承缜密的“算账逻辑”，以“两施一体”( 实施主体和施工一体) 的方式， 一方面减少了过程中建设工程二类费用的支出，另一方面发挥施工主业优势最大程度优化建设成本，以此保障资金平衡。受邀参与市建委组织的“危旧楼房改建试点项目成本明细方案研究”，为危改项目的指导造价提供了相对客观的依据。

2.探索危旧楼房拆除重建可推广全流程的路径

依托实施主体自身产业链的优势，打破环环割裂的传统模式，从统筹规划、立项实施、方案设计、施工建设、权籍登记，全过程一个团队“一体化”实施，从而降低沟通成本，提高实施效率。通过实施前解读政策预演流程、做好预案、完善设计；实施中按照计划紧密推进、减少调整；实施后及时总结复盘经验、制定手册，详细记录了项目实施全过程的时间节点、周期、对口单位、办理流程、所需材料等，确保北京市《关于开展危旧楼房改建试点工作的意见》全流程政策落地，探索出完整、闭环、“一体化”可推广的实施路径，为同类项目提供可复制的全流程实施思路，实现了以改造为契机、“一揽子”解决危旧楼房长效管理的问题。

3.多渠道做好居民工作，人性化实施保障民生

通过集体宣讲、个别解释的方式，同时以北京电视台“向前一步”栏目为公开平台，向居民解读政策、解答疑问，确立共识，引导居民实现从“拆迁”到“还建”理念的改变，理解相关政策的利民性，树立权利与义务共担的意识，破解居民质疑。筹备及决策过程采用“两上两下”的方式听取群众意见，确定实施方案：1“上”，首先街道办事处开展摸底调查，征询居民改建的意愿；2“下”，根据规自分局的初步意见形成设计方案，公示规划设计方案、改建实施方案， 征询居民意见；3“上”，居民根据公示的内容提出反馈意见；4“下”，根据居民意见修改后的方案再次公布，消除居民顾虑。“一户一策”开展沟通工作， 为有特殊困难的居民提供个性化的暖心服务：为独居老人寻找房源、收拾搬家 , 为有产权纠纷的家庭聘请法律顾问, 为残疾人联系民政、残联，给予经济救助, 联系公积金中心和相关金融单位，为居民提供多种资金筹措渠道，解决居民困难。

4.全过程邀请居民监督，大力度畅通反馈渠道

项目启动前，召开居民全员大会，充分征求意见； 建设过程中，施工前召开居民代表座谈会，传达施工的要点、节点，做到良好沟通，尽量减少扰民；项目部编写致居民的一封信及告知书，充分宣传项目的意义及工作安排，使居民随时了解项目施工的动态；将66 户居民分组，每组设立专人对接，24 小时开通反馈热线，保障居民反馈合理意见的渠道畅通；施工过程中，施工相关材料及时公示，分批次组织业主开放日，接受居民的监督；交付过程中，房屋验收及交付阶段邀请居民代表全程参与，对居民提出的合理意见予以及时答复和整改。

5.全流程前置筹划，确保项目按步骤顺利进行

该项目涉及的房屋产权涵盖房改房、商品房、承租房，以及安居工程大产权等多种产权。在项目拆除前，通过完成承租房居民的房改购房工作，厘清安居工程大产权，避免了后续证照办理中房屋大、小产权不明晰造成的工作障碍。同时，在项目施工接近收尾阶段，做好产权单位证照后续注销及新办的政策咨询和相关部门协调工作，确保新旧证件办理衔接的顺利，并积极做好居民产权办理方面的相关知识储备， 为后续交付过程中开展居民解释工作打好基础。经过精心策划和周密实施，该项目在各类困难和疫情的影响下，仍提前 150 天高质量交付，进一步降低成本， 减轻各方负担，实现居民早日回家、安心回家。