一、基本情况

北投奥园 1314 项目是北投集团精心打造的城市更新和冬奥遗产再利用项目。项目位于北中轴路东侧，北邻国家奥林匹克体育中心，占地面积约 7.55 公顷，前身是北京市第四清洁车辆场，包括 10 余栋老旧厂房，既有建筑总建筑面积约 2.16 万平方米。2022 年北京冬奥村 ( 冬残奥村 ) 运行区选址于此， 北投集团对老旧厂房进行改造，于 2021 年 5 月移交北京冬奥组委使用。冬奥 ( 冬残奥 ) 会结束后，为更好利用奥运遗产，北投集团经充分谋划对空间再次进行了升级，打造成集体育运动、休闲娱乐、文化交流、购物餐饮、主题体验于一体的体育特色商业园区，成为“新世代国际运动时尚体验场”。目前， 园区已汇集篮球、壁球、攀岩、泵道、卡丁车等多个体育健身项目，并引入肥福等多个时尚餐饮、生活品牌，承租率达 98%。

二、实施成效

北投集团秉承“节俭办奥”理念，对原北京第四清洁车辆厂老旧厂房，通过翻新、改造后用于赛时冬奥村运行区办公使用，为冬奥会顺利举办贡献了力量。冬奥会后在保留原有厂房建筑肌理的基础上，进行适度更新改造，实现项目功能新旧共融。

作为冬奥遗产，本项目紧邻国家奥林匹克体育中心，具有十分鲜明的体育特色定位，依托“双奥元素”及“北京中轴文化积淀”，将时尚潮玩和体育运动相融合，打造成为双奥遗产传承地、体育文化时尚潮流新地标，满足广大民众强身健体，舒缓身心，亲子畅游，休闲玩乐需求。

通过对奥运遗产和老旧厂房的利旧改造，本项目有效盘活了存量资产，完善了街区功能定位，带动了区域消费升级，完善了公共服务设施，补齐了城市功能短板，优化了城市设计，延续了历史文脉，凸显了首都城市特色。

截至目前，本项目园区商户入驻率高达 98%， 汇集羽毛球、篮球、壁球等多项体育健身项目。同时积极开展了多项体育赛事与主题活动，如 2023 年举办了平衡车方程冠军系列赛、轮滑冠军系列赛、卡丁车俱乐部联赛总决赛、“金企杯”北京高校商学院羽毛球联赛、“拥抱春天”亲子趣味定向越野赛等赛事活动。目前客流累计达 50 万人次，不仅彰显了体育IP 主题体验功能，同时取得了良好的社会效应，带动了整个园区的人流量，拉动了地区消费。

三、创新经验

1.提前谋划布局，统筹冬奥前后

本项目秉承“可利用、可经营、可持续”的改造原则，从筹办开始就充分考虑冬奥遗产的传承，提前谋划布局，统筹冬奥赛事需求和赛后利用。在初次改造全面满足冬奥功能需求的前提下，提前预留文化、娱乐、办公的使用条件，实现了从“体育”到“体育 +” 的无缝衔接，降低后期城市更新成本。作为冬奥会的运行区，改造中充分考虑到建筑空间的适用性、赛后改造的经济性，将机电用房、卫生间等保障性功能布置在建筑西侧 ( 背侧 )，将北侧、东侧保留完整高大空间，不仅满足了赛时代表团注册、安检、礼宾、媒体接待等功能，还充分兼顾赛后运营需要，提前预留文化、娱乐、办公综合体的使用条件。在保留原有厂房建筑肌理的基础上，内部空间全部打通，重新进行动线安排，实现了空间灵活转换。

2.发挥建筑使用功能，保留城市文化记忆

充分挖掘原地块内现有建筑物工业遗存的历史文化和时代价值，将其打造成冬奥会文化遗产，延续冬奥精神，留存冬奥记忆。项目改造高度重视老旧厂房遗产价值，突出红砖立面特色，以唤醒对老旧厂房的记忆。改造方案通过打磨、清洗等手段使原厂房立面恢复老工业厂房原有红砖墙的效果，再加入铝单板、金属漆、玻璃幕墙等现代元素点缀，使建筑焕然一新，更加精致。

室内设计也充分挖掘现有建筑的空间特色，红砖墙、混凝土结构等非常具有工业感特有元素，融入了玻璃、铝合金、室外美陈等少量恰到好处的当代建筑设计，恢复其独特空间品质的同时，也实现了功能使用的要求。

场地内树木众多，不乏高大珍贵的树种。在设计中充分考虑既有环境因素，将现状树木做为建筑布局策略的重要出发点，通过化零为整、塑造院落、灵活布置连廊等策略，使建筑与环境交相呼应。

3.充分利用冬奥遗产，打造“体育 +”运营模式

实施主体依托项目自身“双奥元素”及“北京中轴文化积淀”于一体的独特“体育+”文化底蕴与内涵，  深挖奥运文化遗产价值，将该项目定位为“新世代国际运动时尚体验场”，融合体育及文化主题体验、零售、餐饮、办公等丰富功能。项目以体育 IP 为核心， 着重引入精品赛事、培训和体育活动品牌，打造城市中心稀缺的体育活动空间。同时运营上拓展文化旅游等功能，深挖会、展、演、典等新业态，实现全季运营和利用效益最大化，辐射带动周边地区经济发展。